Оподаткування операцій з нерухомістю в Україні

Операції з нерухомістю – це один з найпоширеніших об'єктів оподаткування для фізичних осіб. Розберемо всі нюанси.

Продаж нерухомості

Коли потрібно платити податок?

Податок сплачується при продажу нерухомості, що перебувала у власності менше 3 років.

Важливо: Якщо нерухомість у власності більше 3 років – податок НЕ сплачується.

Ставки податку:

• ПДФО: 5% від суми продажу
• Військовий збір: 5% від суми продажу
• Загалом: 10%

Приклад розрахунку:

Ви продали квартиру за 2 000 000 грн, яка була у власності 2 роки.

ПДФО = 2 000 000 × 5% = 100 000 грн
ВЗ = 2 000 000 × 5% = 100 000 грн
Всього = 200 000 грн

Пільги при продажу

Пільга на єдине житло

Якщо продається єдина квартира/будинок, що належить продавцю, можлива пільга:

• Не оподатковується сума до розміру 250 прожиткових мінімумів
• У 2024 році: 250 × 2 684 грн = 671 000 грн

Умови:

1. Це єдине житло у власності
2. Площа не перевищує 240 м² (будинок) або 120 м² (квартира)
3. Продавець не продавав іншу нерухомість протягом останніх 3 років

Приклад з пільгою:

Продаж єдиної квартири за 2 000 000 грн:

Оподатковувана база = 2 000 000 - 671 000 = 1 329 000 грн
ПДФО = 1 329 000 × 5% = 66 450 грн
ВЗ = 1 329 000 × 5% = 19 935 грн
Всього = 86 385 грн

Купівля нерухомості

При купівлі нерухомості податок з покупця не стягується, але потрібно:

• Сплатити державне мито за реєстрацію
• Декларувати джерело коштів (якщо сума перевищує 400 000 грн)

Спадщина та дарування

Спадщина:

• Близькі родичі (перша черга): 0% податку
• Інші спадкоємці: 5% + 5% від вартості

Дарування:

• Близькі родичі: 0% податку
• Інші особи: 5% + 5% від ринкової вартості

Близькі родичі: подружжя, батьки, діти, брати, сестри, дідусі, бабусі, онуки.

Оренда нерухомості

Якщо ви здаєте нерухомість в оренду:

Варіант 1: Самозайнятість (спрощена система)

• Реєстрація як ФОП
• Ставка: 5% + ЄСВ (близько 1500 грн/міс)
• Дохід до 1 670 000 грн/рік

Варіант 2: Загальна система

• Ставка: 18% ПДФО + 5% ВЗ
• Без обмеження по доходу
• Обов'язкове декларування

Комерційна нерухомість

Продаж комерційної нерухомості:

• Ставки: 18% ПДФО + 5% ВЗ
• Немає пільгового періоду 3 роки
• Оподатковується різниця між продажем і купівлею

Декларування

Необхідні документи:

1. Договір купівлі-продажу
2. Акт прийому-передачі
3. Виписка з Державного реєстру
4. Довідка про оціночну вартість (за потреби)
5. Документи, що підтверджують витрати на придбання

Терміни:

• Подання декларації: до 1 травня наступного року
• Сплата податку: протягом 60 днів після продажу

Поширені помилки

❌ Не декларувати продаж – ДПС отримує дані з Держреєстру

❌ Занижувати вартість у договорі – може бути перевірка

❌ Не зберігати документи про витрати на придбання

✅ Правильно: Зберігати всі документи, декларувати вчасно, використовувати пільги

Майбутні нерухомості

З 2025 року планується введення податку на нерухомість:

• Для житла площею понад 300 м²
• Для комерційної нерухомості
• Ставка: до 5% від оціночної вартості

Поради

1. Зберігайте документи про витрати на ремонт – можна врахувати
2. Користуйтеся пільгами – економія до 40 000 грн
3. Консультуйтеся з юристом при складних операціях
4. Декларуйте вчасно – уникнете штрафів

Офіційні ресурси:

• Державна податкова служба України
• Податковий кодекс України
• Електронний кабінет платника податків
• Державний реєстр речових прав на нерухоме майно

Корисні статті:

• Основи оподаткування в Україні
• Податкові пільги для ФОП
• Оподаткування інвестиційних доходів

---

Стаття оновлена відповідно до законодавства станом на грудень 2024 року.